El promotor en la construcción: Obligaciones legales

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Son muchas las personas que al construir sus viviendas no son perfectamente conscientes de que no solo el arquitecto y el constructor tienen obligaciones legales, también el promotor. Con este texto se da una visión más completa de la normativa y de sus obligaciones legales, se trata de un texto complejo, pero no por ello menos importante.

Sin entrar en muchos detalles, y sin pretender generar un debate al respecto, podríamos aceptar que el proceso que comienza con las primeras ideas que generan el proyecto y que se culmina con el final de la edificación y su entrada en uso, esta sometido a tres puntos de vista que generan una perspectiva muy característica e intrínseca al propio hecho arquitectónico. Estos tres pilares que interactúan en un sin fin de interrelaciones y finalmente se decantan en un equilibrio mas o menos estable pertenecen a los campos de la Ideación (consideraciones artísticas), de la Tecnología (consideraciones técnicas y constructivas) y de la Legalidad (normativa de obligado cumplimiento).

Podríamos entrar a debatir cual de las tres seria la más importante, aunque debemos distinguir antes entre lo que es importante y lo que es necesario. Al igual que un libro para poder leerse debe poder abrirse, se deben poder pasar sus páginas y estar escrito con código o lenguaje comprensible por el lector, estaremos de acuerdo en que lo importante de un libro es su contenido.

Pero esta triple entrada no solo es aplicable al arquitecto. También el promotor, como agente participativo, debe tener conocimiento de que su función como tal vendrá determinada de igual manera. Ya hemos hablado del grado de importancia y de reflexión voluntaria que puede tener un promotor en el proceso creativo y constructivo de su edificio, mas aun tratándose de su propia vivienda. Pero es el aspecto normativo o legal el principal argumento de este texto.

Por lo tanto, y dejando a un lado otras mas o menos importantes, dentro del espacio de lo NECESARIO, podemos entender como fundamental que el propio promotor conozca sus obligaciones legales para una correcta aplicación en sus funciones.

Las obligaciones legales de un promotor vienen definidas en la Ley Ordenaciónde la Edificación Ley38/99 de 5 de noviembre de 1999, (www.boe.es/boe/dias/1999/11/06/pdfs/A38925-38934.pdf ) en un capitulo destinado exclusivamente a este agente. Esta Ley define AGENTES DELA EDIFICACIÓN (Art.8 LOE) como TODAS LAS PERSONAS FÍSICAS O JURÍDICAS QUE INTERVIENTEN EN EL PROCESO CONSTRUCTIVO, y establece la clasificación de Primarios, Secundarios y Otros Agentes. El Promotor, publico o privado, es considerado Agente Primario.

La definición del Promotor según el Art. 9 es:

PERSONA, FÍSICA O JURÍDICA, PÚBLICA O PRIVADA, QUE, INDIVIDUAL O COLECTIVAMENTE, DECIDE, IMPULSA, PROGRAMA Y FINANCIA, CON RECURSOS PROPIOS O AJENOS, LAS OBRAS DE EDIFICACIÓN PARA SÍ O PARA SU POSTERIOR ENAJENACIÓN, ENTREGA O CESIÓN A TERCEROS BAJO CUALQUIER TÍTULO.

En el cuadro siguiente, que se ira desarrollando mas adelante, se representa de manera muy esquemática la implicación del promotor en el proceso, cuya principal función será la de contratar al resto de los agentes.

Las obligaciones del promotor que se recogen en este articulo 9 son:

• OSTENTAR SOBRE EL SOLAR LA TITULARIDAD DEL DERECHO PARA CONSTRUIR.

Observar que determina “la titularidad del derecho” y no ser propietario del solar.

• FACILITAR LA DOCUMENTACIÓN NECESARIA PARA LA REDACCIÓN DEL PROYECTO.

Planimetría del solar, Estudio Geotécnico, Topográficos, Proyectos previos, etc…

• ESTABLECER LOS REQUISITOS Y PRESTACIONES CON EL PROYECTISTA.

Implicación del promotor en el proceso de proyecto. La ley lo entiende como obligatorio. Entendemos que se refiere a condiciones de programa, presupuestarias etc.

• AUTORIZAR AL DIRECTOR DE OBRA LAS POSTERIORES MODIFICACIONES.

Este punto es fundamental ya que implica que el promotor debe estar informado para poder autorizar las modificaciones realizadas durante el proceso de la obra. Hemos de observar que la Ley no faculta al promotor a autorizar o no según su criterio, sino que realmente responsabiliza al mismo las modificaciones al igual que del contenido del proyecto original.

• GESTIONAR Y OBTENER LAS LICENCIAS Y AUTORIZACIONES ADMINISTRATIVAS.

Licencia de Obras, solicitud de Informes Arqueológicos, Compañías suministradoras, Licencia de primera ocupación, etc… este obligación es la que acarrea mayor preparación y conocimiento del funcionamiento de la Administración Pública.

• SUSCRIBIR LOS SEGUROS OBLIGATORIOS.

Estos seguros vienen recogidos en el Art. 19. Al promotor le corresponden dos garantías: una decenal y otra trienal, aunque en la propia Ley se determina que la trienal aun no es obligatoria. En cuanto al Seguro Decenal debe cubrir los requisitos de seguridad y estabilidad estructural con una cobertura el 100% del Presupuesto de Ejecución Material.  Estos seguros suponen una cuantía considerable, por lo que en una corrección posterior a la propia Ley se dispuso que los proyectos de Autopromoción quedaran exentos de esta obligación.

Normalmente las Compañías de Seguros exigen al promotor que contrate los servicios de un organismo de control técnico ajeno a la propia dirección facultativa para que controle e informe sobre la calidad del proyecto y la ejecución de las obras. Sin esta supervisión de la O.C.T. es muy complicado conseguir este seguro obligatorio una vez terminada la obra que a su vez es indispensable para escritura el edificio, por lo que es fundamental tener muy claro el régimen de autopromoción que nos exime de esta obligación.

• CONTRATAR A LOS OTROS AGENTES DEL PROCESO QUE INDICA LA LEY.

Proyectista (Arquitecto y/o otros Técnicos), Constructor, Director de Obra y Director de Ejecución de obras (Arquitecto y/o otros Técnicos), Coordinador de Seguridad y Salud, OCT u otras entidades de control de calidad, Compañías de Seguros, arqueólogos, topógrafos, etc.…

• SUSCRIBIR EL ACTA DE RECEPCIÓN DE LA OBRA.

Una vez iniciado el proceso de finalización de la obra la Ley obliga al promotor a participar en ella obligándole a realizar la recepción de la misma en un plazo de 30 días a partir de la firma del Certificado Final de Obras por parte de la Dirección Facultativa (Arquitecto y Arquitecto Técnico).

• GESTIONAR LALICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN.

Ya se ha comentado que todas las gestiones con la administración son responsabilidad del Promotor.

• ENTREGAR AL ADQUIRENTE EL LIBRO DEL EDIFICIO.

Si la obra no es de autopromoción, en el acto de entrega del edificio al usuario final o de parte del mismo, el promotor debe hacer entrega de una documentación ante notario y previo a la firma de la escritura de la documentación que forma el “Libro del Edificio” (Art.7) que básicamente esta formado por documentación técnica y legal generada previa y durante la obra y por instrucciones de uso y mantenimiento para el usuario.

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El promotor en la construcción, una actitud activa frente a la arquitectura

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Al igual que existen muchos tipos de arquitectos, por diferentes razones, existen muchos tipos de promotor en el mundo de la construcción. O más bien podríamos decir que existen varios grados de implicación del mismo en sus obligaciones y derechos.

Ya hemos hablado del funcionamiento en el estudio del primer contacto entre arquitecto y cliente. En esta primera reunión en la que se exponen no solo los planos de distribución,  superficies o imagen resultantes de las singularidades del solar, urbanísticas,  normativas y de programa aportadas por el cliente y que forman entre otras las condiciones del encargo. Sino que también se intentan transmitir otras valoraciones que pertenecen mas al ámbito de la arquitectura desde el punto de vista de la ideación, que se incorporan al propio proceso creativo como mecanismos del proyecto y que a la larga determinan los valores fundamentales o la riqueza arquitectónica del edificio.

Pero es en este momento en el que se le pide al promotor una actitud activa que será esencial en el futuro de la relación con su arquitecto.

Ese flujo de transmisión de ideas no debe ser unidireccional como si de un emisor y receptor se tratase. El cliente, una vez decide dar el paso de confiar su proyecto al estudio, de asumir la función de promotor, debe realizar el esfuerzo de implicarse en el mismo. Ser algo más que un cliente que paga por unos determinados servicios. Conocer y participar de esas ideas que van más allá de la mera funcionalidad y los metros cuadrados, o entender y captar cuales son las pautas esenciales y las ganancias de su futuro edificio o vivienda es fundamental para no convertirse en un mero observador en el largo proceso de creación y ejecución del mismo. De esta manera, entendiendo que el proyecto es un “ente vivo” y no estático sujeto a futuras modificaciones y transformaciones naturales en un proceso madurativo, será capaz de participar, asumir e incluso valorar esta evolución desde el prisma del arquitecto, y no simplemente dejándose llevar por un simple acto de fe incondicional en “las ideas del arquitecto”.

Esta ha sido nuestra forma de actuar en varias de las viviendas que ya tenemos terminadas o que bien están en proceso de ejecución. Es un plus de dificultad para el estudio, ya que de otro modo se evitarían reuniones y esfuerzos destinados a hacer participe al promotor de estos conceptos y su evolución. Pero por otro lado, a nuestro entender, la satisfacción obtenida al ver como el usuario final “entiende” su vivienda, aprende a valorar sus posibilidades, disfruta de su ejecución y la respeta desde el punto de vista arquitectónico, es algo que merece la pena. Incluso es mas que probable que en el proceso de la ejecución de las obras aparezcan contingencias o dificultades a resolver en las el resultado depende mucho de cómo perciba el promotor a sus técnicos y del grado de complicidad entre ambos.

Por supuesto, esta forma de entender la relación promotor-arquitecto no garantiza un “final feliz” en el cien por cien de los casos, ya que de hecho esta sujeta a mas debates y desencuentros que en otros modelos, pero aquellos en los que si se ha conseguido, después de un largo recorrido el resultado ha sido cuando menos gratificante.

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Construir una casa: proceso, arquitecto, cliente, e intervención de otros profesionales

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Son muchas las ocasiones en las que los clientes del estudio nos realizan consultas acerca del camino a tomar para estudiar un encargo y sobre cómo construir una casa, así cómo los diferentes profesionales, además del arquitecto, que intervienen en la redacción de documentación y construcción de una vivienda. La falta de un punto de vista global es algo bastante común, y por otra parte perfectamente comprensible ya que se trata de un proceso complejo y con el que no están familiarizados.

En este texto explicamos cual es nuestra forma de trabajar y porque nosotros recomendamos que el proceso se inicie con el contacto entre cliente y arquitecto.

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